本文摘要：笔者提醒：老实守信是做人之本，履约之本，不要为了一点小利就大动干戈，违约滥诉。发生纠纷，应本着互谅互让的精神，以公正、公证、诚信为原则，妥善解决纷争。自古以来，以和为贵，打讼事，往往是两败俱伤，甚至得不偿失。 为此，笔者就衡宇租赁条约中特殊的相关执法法例做一梳理，希望能够给大家提供一些执法参考价值，制止纠纷的盲目发生，恶意发生。一、执法法例明文划定的不得出租的情形。

笔者提醒：老实守信是做人之本，履约之本，不要为了一点小利就大动干戈，违约滥诉。发生纠纷，应本着互谅互让的精神，以公正、公证、诚信为原则，妥善解决纷争。自古以来，以和为贵，打讼事，往往是两败俱伤，甚至得不偿失。

为此，笔者就衡宇租赁条约中特殊的相关执法法例做一梳理，希望能够给大家提供一些执法参考价值，制止纠纷的盲目发生，恶意发生。一、执法法例明文划定的不得出租的情形。照都会衡宇租赁治理措施第六条划定，下列衡宇不得出租:(一)未依法取得衡宇所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决议查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有衡宇未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法修建的;(六)不切合宁静尺度的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)不切合公安、环保、卫生等主管部门有关划定的;(九)有关执法、法例划定克制出租的其他情形。

从上述划定可以看出，出租的衡宇应当权属清晰，而且切合宁静、计划、环保、卫生等要求，这些划定都很容易为大家所明白，但租赁衡宇未依法取得衡宇所有权证的;共有衡宇未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法修建的;有关执法、法例划定克制出租的其他情形，出租人和承租人却经常忽视已抵押衡宇的租赁问题。二、注意设有抵押权的衡宇出租时的执法划定。

2000年9月29日最高人民法院审判委员会第1133次集会通过的最高人民法院关于适用 《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条划定，抵押人将已抵押的产业出租的，抵押权实现后，租赁条约对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的产业出租时，如果抵押人未书面见告承租人该产业已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失负担赔偿责任;如果抵押人已书面见告承租人该产业已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己负担。凭据以上担保法司法解释的划定，衡宇所有权人将已抵押的衡宇出租，对于出租人而言，如果未书面见告承租人该衡宇已抵押的，抵押人(一般也是出租人)对出租抵押物造成承租人的损失负担赔偿责任。

对于承租人而言，如果出租人将已抵押的衡宇出租的，抵押权实现后，租赁条约对受让人不具有约束力，即承租人只能向出租人主张赔偿损失。如果出租人已书面见告承租人该衡宇已抵押的，其损失只能由承租人自行负担。

对于已抵押的衡宇，如果抵押权人代表国家利益，未经抵押权人同意而且未书面通知承租人的，租赁行为因损害国家利益而属无效(条约法关于无效条约的明文划定)。经抵押权人同意出租的，出租人应当推行书面见告义务，而承租人应明确相识承租已抵押的衡宇的执法风险。

三、签定租赁条约时容易泛起的一些执法问题。现实案例中，签定租赁条约时容易泛起的条约毛病主要有：1、对租赁标的物约定不明确，尤其是对租赁衡宇的数量(条约约定租赁面积和实际租赁使用面积的误差，决议着租金的少退多不补。)和质量(衡宇租赁前后的状况，决议着交付衡宇前后的修缮义务。

)约定不明确导致的纠纷;2、对租赁衡宇的使用用途约定不明确，承租人对租赁衡宇举行超负荷、掠夺性的任意使用，致使租期届满后租赁衡宇的租赁状况堪忧，甚至无法继续合理使用。好比，有一典型案例：当事人提供产权证所载租赁衡宇位于共有修建的一二楼，用途为“商业用房”，首次承租者将其开设为娱乐场所或者餐饮行业。租赁期间，承租人为了追求利益最大化，通宵24小时营业，来宾络绎不停，三楼以上左邻右舍(业主共计128户)苦不堪言，造成极其恶劣的影响。租赁期满，承租人扬长而去。

而，物业公司和共有修建物所有人大为不满，经业主大会开会举手表决，一致研究决议，该商铺不得谋划娱乐及餐饮行业，最终导致衡宇所有人的所有权受限并缺失。3、租赁衡宇的维护义务和修缮义务约定不明确，导致条约排除时的保证金退费发生纠纷。凭据条约法有关划定，一般应由出租人卖力维修和调养，但当事人尚有约定的除外。

现实案例中，在条约推行历程中常见的欺诈主要有：1、出租人不按条约划定的时间交付租赁衡宇，或者交付的衡宇有瑕疵。实践中往往体现为迟延推行，或者推行有瑕疵，损害承租人的利益(停水断电，门路不畅，园地不清，等等。)。

2、出租人不推行条约划定的维修和调养义务。租赁衡宇的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起，但纠纷的发生却是频频泛起。

3、承租人不按条约约定支付租金，主要是迟延交付。4、承租人擅自改变租赁衡宇的现状。

5、承租人擅自将租赁衡宇变相转租、转让、变相合租等。6、承租人逾期不返还租赁衡宇，或拒不腾房。7、出租人使用租赁衡宇套取押金、保证金、转让费。此种情况比力典型，现举一案例：出租人使用租赁条约的缺陷(是否容许转租)，将租赁衡宇转租，并套取了押金，履约保证金，转让费，以及房租差价。

当租赁期届满时，承租人却找不到出租人(转租人)，出租人(转租人)实际已经席卷大笔款项消失。遭受庞大损失的承租人固然不会轻易腾房给房东，而房东天经地义地要收回衡宇，此种利益冲突无法和谐，只有诉诸执法。

最后受损失的，恰恰是无辜的房东和善良的第三人(承租人)。四、智慧的防范。

要防范这些毛病与欺诈，我们应该如是：1、订立租赁条约前尽可能相识条约一方的有关信息。订立租赁条约前应对对方的执法职位、谋划规模、资信状况以及履约能力、商业信誉举行须要的考察。如自己举行相识有难题，可以委托状师向对方所在地的工商部门举行查询，而且可以通过对方同行业或相关企业举行相识。

2、衡宇租赁条约应由专业状师起草、修改、把关。(1)租赁条约中的条款，应只管详尽明确。(2)条约条款应当只管全面，尤其是主要条款不能遗漏，否则易泛起纠纷。(3)对条约字句应当认真斟酌，字句表述应清晰详细，制止模棱两可，制止多种解释的语句泛起。

(4)在租赁条约中，对于租赁衡宇的使用、维修调养应当予以明确划定，以制止泛起纠纷。(5)在租赁条约中约定明确的违约条款及赔偿数额。(6)为制止条约欺诈，可以附加一些条款，如，担保条款、附期限条款、附条件条款等，以保证条约顺利推行。

(7)租赁衡宇，应接纳书面形式。未接纳书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，依法可以随时排除。

五、调停措施。遇到问题时，可以接纳下列调停的措施来淘汰或挽回损失1、对出租人不定期交付租赁衡宇致使承租人无法实现条约预期的目的，承租人可以要求排除条约、支付违约金或赔偿损失。2、对有特殊使用要求的出租衡宇，出租人应交付有关规模的使用说明、装配图纸、操作规程等，并在租赁条约中加以明确约定。3、租赁衡宇存在权利瑕疵，第三人对租赁衡宇主张权利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求淘汰租金或免交租金。

4、承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付，逾期不交付的出租人可以排除条约。5、承租人擅自改变租赁衡宇现状，出租人可以要求承租人恢回复状或赔偿损失。

如征得出租人同意并因此增加了租赁衡宇的价值，返还租赁衡宇时承租人可以要求出租人支付一定开支，可是双方尚有约定的除外。6、承租人未经出租人同意将租赁衡宇转租他人的，出租人有权排除条约。六、一般违约责任。1、出租人的违约责任(1)未按约定将衡宇及其隶属设施交付承租人使用的，应当支付违约金;给承租人造成损失的，还应卖力赔偿。

(2)交付的衡宇及其隶属设施不切合条约要求，或未按条约划定对衡宇举行维修养护，危及承租人正常、宁静使用的，应卖力修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的，还应卖力赔偿。(3)出卖、转租衡宇时，未按执法划定保证承租人优先购置权或优先承租权的，应卖力赔偿损失。2、承租人的违约责任(1)未按约定支付租金的，除补交租金外，还应偿付违约金。拖欠租金到达一定期限(私房租赁为6个月)的，出租人得排除条约。

(2)对出租衡宇使用不妥，造成衡宇及其隶属设施不合理损害的，应卖力恢回复状或者赔偿损失。(3)擅自转租、转借、换租衡宇或使用衡宇举行非法运动的，出租人有权排除条约，并请求支付违约金。七、附则：衡宇租赁条约法条相关划定第二百一十二条、租赁条约是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的条约。

第二百一十三条、租赁条约的内容包罗租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十四条、租赁期限不得凌驾二十年。凌驾二十年的，凌驾部门无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁条约，但约定的租赁期限自续订之日起不得凌驾二十年。

第二百一十五条、租赁期限六个月以上的，应当接纳书面形式。当事人未接纳书面形式的，视为不定期租赁。

第二百一十六条、出租人应当根据约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物切合约定的用途第二百一十七条、承租人应当根据约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的划定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。第二百一十八条、承租人根据约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不负担损害赔偿责任。第二百一十九条、承租人未根据约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以排除条约并要求赔偿损失。

第二百二十条、出租人应当推行租赁物的维修义务，但当事人尚有约定的除外。第二百二十一条、承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未推行维修义务的，承租人可以自行维修，维修用度由出租人肩负。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应淘汰租金或者延长租期。第二百二十二条、承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当负担损害赔偿责任。

第二百二十三条、承租人经出租人同意，可以对租赁物举行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物举行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢回复状或者赔偿损失。

第二百二十四条、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁条约继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以排除条约。第二百二十五条、在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人尚有约定的除外。第二百二十六条、承租人应当根据约定的期限支付租金。

对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的划定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以排除条约。

第二百二十八条、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求淘汰租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当实时通知出租人。第二百二十九条、租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁条约的效力。

第二百三十条、出租人出卖租赁衡宇的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。第二百三十一条、因不行归责于承租人的事由，致使租赁物部门或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求淘汰租金或者不支付租金;因租赁物部门或者全部毁损、灭失，致使不能实现条约目的的，承租人可以排除条约。第二百三十二条、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的划定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时排除条约，但出租人排除条约应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三条、租赁物危及承租人的宁静或者康健的，纵然承租人订立条约时明知该租赁物质量不及格，承租人仍然可以随时排除条约。第二百三十四条、承租人在衡宇租赁期间死亡的，与其生前配合居住的人可以根据原租赁条约租赁该衡宇。第二百三十五条、租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。

返还的租赁物应当切合根据约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁条约继续有效，但租赁期限为不定期。2019最新衡宇租赁条约范本 出租方（甲方）▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 承租方（乙方）▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁ 依据《中华人民共和国条约法》及有关执法、法例的划定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就衡宇租赁的有关事宜，订立本条约。

第一条衡宇基本情况 该衡宇坐落于▁▁▁市▁▁▁区（县）▁▁▁▁▁▁.该衡宇为：楼房▁▁室▁▁厅▁▁卫▁▁厨，修建面积▁▁▁平方米，使用面积▁▁▁▁平方米，装修状况▁▁▁▁，其他条件为▁▁▁▁▁▁▁，该衡宇（□已/□未）设定抵押。第二条衡宇权属状况 该衡宇权属状况为第▁▁▁▁种： （一）甲方对该衡宇享有所有权的，甲方或其署理人应向乙方出示衡宇所有权证，证书编号为：▁▁▁▁▁. （二）甲方对该衡宇享有转租权的，甲方或其署理人应向乙方出示衡宇所有权人允许甲方转租该衡宇的书面凭证，该凭证为：▁▁▁▁. 第三条衡宇用途 该衡宇用途为：▁▁▁▁▁.乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按划定经有关部门审核批准前，不擅自改变该衡宇的用途。

第四条交验身份 （一）甲方应向乙方出示（□身份证/□营业执照）及▁▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。（二）乙方应向甲方出示（□身份证/□营业执照）及▁▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。第五条衡宇改善 （一）甲方应在本条约签订后▁▁日内对该衡宇做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁，改善衡宇的用度由（□甲方/□乙方）负担。

（二）甲方（□是/□否）允许乙方对该衡宇举行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的规模是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，双方也可另行书面约定。第六条租赁期限 （一）租赁期自▁▁▁年▁▁月▁日至▁▁▁年▁▁月▁日，共计▁▁年▁▁个月。

（二）租赁期满，甲方有权收回该衡宇。乙方有意继续承租的，应提前▁▁▁日向甲方提出（□书面/□口头）续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订衡宇租赁条约。如乙方继续使用租赁衡宇甲方未提出异议的，本条约继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时排除条约，但应提前▁▁▁日（□书面/□口头）通知对方。

第七条租金 （一）租金尺度：▁▁▁元/（□月/□季/□半年/□年），总计：▁▁▁▁元（大写：▁▁▁▁▁▁元） （二）租金支付时间及方式：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁. （三）租金支付方式：（□甲方直吸收取/□甲方署理人直吸收取/□甲方署理人为房地产经纪机构的，乙方应在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁银行开立帐户，通过该帐户支付租金，房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未定期▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本条约签订之日起3个事情日内应将其中一份条约送交▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁银行。） （四）甲方或其署理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。

第八条衡宇租赁保证金 （一）甲方交付该衡宇时，乙方（□是/□否）向甲方支付衡宇租赁保证金，详细金额为：▁▁▁▁▁▁▁▁元（大写：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元） （二）租赁期满或条约排除后，衡宇租赁保证金除抵扣应由乙方负担的用度、租金、以及乙方应负担的违约赔偿责任外，剩余部门应如数返还乙方。第九条其他用度 租赁期内，与该衡宇有关各项用度的负担方式为： （一）乙方负担（□水费/□电费/□电话费/□电视收视费/□供暖费/□燃气费/□物业治理费/□▁▁▁▁▁▁▁▁）等用度。乙方应生存并向甲方出示相关缴费凭据。

（二）衡宇租赁税费以及本条约中未列明的其他用度均由甲方负担。第十条衡宇的交付及返还 （一）交付：甲方应于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前将衡宇按约定条件交付给乙方。《衡宇隶属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及▁▁▁▁▁▁▁▁后视为交付完成。

（二）返还：租赁期满或条约排除后，乙方应返还该衡宇及其隶属设施。甲乙双方验收认可后在《衡宇隶属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当负担的用度。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部门，详细处置惩罚方法为（□乙方恢回复状/□乙偏向甲方支付恢回复状所需用度/□乙方放弃收回/□归甲方所有但甲方折价赔偿） 返还后对于该衡宇内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。

第十一条衡宇及隶属设施的维护 （一）租赁期内，甲方应保障该衡宇及其隶属设施处于适用和宁静的状态。乙方发现该衡宇及其隶属设施有损坏或故障时，应实时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的▁▁▁日内举行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，用度由甲方负担。

因维修衡宇影响乙方使用的，应相应淘汰租金或延长租赁期限。（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不负担维修的义务。（三）乙方应合理使用并敬服该衡宇及其隶属设施。因乙方保管不妥或不合理使用，致使该衡宇及其隶属设施发生损坏或故障的，乙方应卖力维修或负担赔偿责任。

如乙方拒不维修或拒不负担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，用度由乙方负担。（四）对于该衡宇及其隶属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不负担责任。

第十二条转租 （一）除甲乙双方尚有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该衡宇部门或全部转租给他人。（二）乙方转租该衡宇，应按划定与接受转租方订立书面转租条约。

（三）接受转租方对该衡宇及其隶属设施造成损坏的，由乙偏向甲方负担赔偿责任。第十三条所有权变更 （一）租赁期内甲方转让该衡宇的，甲方应当提前▁▁▁日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购置的权利。（二）租赁期内该衡宇所有权发生变更的，本条约在乙方与新所有权人之间具有执法效力。

第十四条条约的排除 （一）经甲乙双方协商一致，可以排除本条约。（二）有下列情形之一的，本条约终止，甲乙双方互不负担违约责任： 1、该衡宇因都会建设需要被依法列入衡宇拆迁规模的。2、因地震、火灾等不行抗力致使衡宇毁损、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方排除条约： 1、未按约定时间交付该衡宇达▁▁▁▁日的。

2、交付的衡宇不切合条约约定严重影响乙方使用的。3、不负担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该衡宇的。

4、交付的衡宇危及乙方宁静或者康健的。5、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方排除条约，收回该衡宇： 1、不支付或者不根据约定支付租金达▁▁日的。2、欠缴各项用度达▁▁▁▁▁▁▁▁元的。

3、擅自改变该衡宇用途的。4、擅自拆改变更或损坏衡宇主体结构的。5、擅自将该衡宇转租给第三人的。6、使用该衡宇从事违法运动的。

7、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.　　第十五条违约责任 （一）甲方有本条约第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的▁▁▁%向乙方支付违约金。（二）因甲方未按约定推行维修义务造成乙方人身、产业损失的，甲方应负担赔偿责任。（三）租赁期内，甲方需提前收回该衡宇的，应提前▁▁日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的▁▁▁▁%支付违约金。（四）乙方有本条约第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的▁▁▁%向甲方支付违约金。

（五）乙方擅自对该衡宇举行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢回复状或者赔偿损失。（六）乙方需提前退租的，应提前▁▁日通知甲方，并按月租金的▁▁%支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该衡宇或者乙方不按约定支付租金但未到达排除条约条件的，以及乙方未按约定时间返还衡宇的，应按▁▁▁▁▁▁▁▁▁尺度支付违约金。

（八）其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁. 第十六条无权署理 由甲方署理人代为签订本条约并管理相关事宜的，甲方署理人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租署理条约的授权规模内确定本条约详细条款，甲方署理人逾越署理权或署理权终止后的署理行为，未经甲方书面追认的，对甲方不发生执法效力。第十七条条约争议的解决措施 本条约项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调整解决；协商或调整不成的，依法向______________________人民法院起诉，或根据另行告竣的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。

　 本条约经甲乙双方签字盖章后生效。本条约（及附件）一式▁▁份，其中甲方执▁▁份，乙方执▁▁份。本条约生效后，双方对条约内容的变换或增补应接纳书面形式，作为本条约的附件。附件与本条约具有同等的执法效力。

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